A reforma tributária deve mudar a tributação de parte do mercado de locação de imóveis no Brasil. Segundo notícia do InfoMoney, pequenos proprietários devem permanecer fora da incidência do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), mas investidores com mais de três imóveis destinados à locação e receita anual superior a R$240 mil poderão ser enquadrados como contribuintes dos novos tributos. A regra foi confirmada em nota do Ministério da Fazenda, que também ressalta que quem não se enquadrar nesses dois critérios seguirá sujeito apenas ao Imposto de Renda. A notícia se concentra na separação entre a locação eventual e a exploração econômica mais estruturada do imóvel. Um proprietário que aluga um apartamento de forma tradicional, dentro dos limites previstos, permanece em uma situação tributária diferente daquela de um investidor com vários imóveis, alta receita recorrente e operação voltada ao aluguel por temporada. Essa distinção interessa ao mercado segurador porque em muitos casos, o imóvel vai assumir características de uma atividade econômica com fluxo de hóspedes, manutenção frequente, contratos curtos, maior rotatividade e dependência direta da disponibilidade do bem.

Quando o imóvel alugado carrega riscos de operação

A mudança tributária não cria, por si só, um novo risco segurável, ela modifica a equação econômica do proprietário. Quando a carga sobre a receita aumenta, o investidor precisa recalcular margem, preço da diária, taxa de ocupação, custos de manutenção, condomínio, intermediação e eventuais reformas. Essa mudança alcança o seguro porque a proteção do imóvel entra na mesma conta de viabilidade da operação.

Em um imóvel de temporada, por exemplo, a frequência de entrada e saída de pessoas é maior do que em uma locação residencial longa, deixando o apartamento mais exposto a danos acidentais, mau uso de equipamentos, problemas hidráulicos, avarias em móveis, conflitos com condomínio e reclamações de terceiros. Uma cobertura patrimonial básica pode não responder a todas essas situações. O proprietário precisa entender se a apólice contratada conversa com o uso real do imóvel, com a existência de hóspedes temporários e com a eventual cobrança por diária em plataforma digital.

Short stay amplia responsabilidades do proprietário

O segmento de short stay está entre os pontos de maior atenção na reforma. A regulamentação aproxima contratos inferiores a 90 dias do tratamento aplicado à hotelaria quando o locador se enquadra como contribuinte do IBS/CBS. Nesse caso, o redutor aplicado à alíquota é menor do que o previsto para a locação residencial tradicional, o que eleva a tributação efetiva sobre esse tipo de operação. 

Essa diferença ajuda a explicar por que o debate sobre a proteção dos seguros é tão pertinente. Afinal, um imóvel alugado por temporada combina elementos de moradia, hospedagem, prestação de serviço e investimento e, por isso, os riscos vão além de incêndio, roubo ou dano elétrico. Eles abrangem também a responsabilidade do proprietário diante de um acidente dentro do imóvel, os danos causados por hóspedes a áreas comuns, os prejuízos decorrentes de interdição,as  falhas de manutenção e disputas sobre a origem de um dano. Quanto mais profissionalizada for a operação, maior a necessidade de verificar se a proteção contratada acompanha essa forma de uso.

Seguros precisam refletir o uso real do imóvel

A conexão com seguros deve ser feita por esse caminho: a reforma tributária força o investidor a enxergar o imóvel como operação, e uma operação depende de gestão de risco. O corretor pode ter papel importante nesse entendimento, especialmente ao diferenciar a proteção adequada para residência habitual, imóvel desocupado, locação tradicional e aluguel por temporada. Um apartamento anunciado em plataforma digital, com alta circulação de hóspedes e limpeza terceirizada, apresenta uma rotina diferente de um imóvel alugado por contrato anual. A apólice precisa ser analisada com atenção a exclusões, limites de indenização, responsabilidade civil familiar ou do imóvel, danos a terceiros, assistência emergencial, cobertura para conteúdo e eventuais restrições relacionadas ao uso comercial ou à hospedagem. A diferença entre estar coberto e acreditar que está coberto costuma ficar mais aparente quando o sinistro já ocorreu.

Planejamento patrimonial pede revisão da proteção

A notícia também menciona um possível aumento na busca por holdings patrimoniais e estruturas societárias mais eficientes. Essa tendência pode ganhar força entre grandes locadores porque a reforma atinge pessoas físicas enquadradas nos critérios legais e altera a comparação entre manter os imóveis em nome próprio ou organizá-los dentro de uma estrutura empresarial. Para o seguro, essa reorganização exige atenção adicional. A titularidade do imóvel, o contratante da apólice, o beneficiário, o tipo de exploração econômica e os contratos firmados com administradoras, plataformas, imobiliárias ou prestadores de serviço precisam estar coerentes. Uma estrutura patrimonial mais organizada perde força se a proteção securitária permanece desenhada para uma realidade antiga, com informações incompletas ou incompatíveis com o uso efetivo do bem.

Tributação, receita e risco entram na mesma análise

A reforma tributária ainda terá período de transição e seus efeitos dependerão de regulamentação, enquadramento, créditos, modelo de operação e comportamento do mercado. Mesmo assim, a notícia já indica uma mudança de conversa. O investidor imobiliário que antes avaliava apenas compra, renda mensal e valorização do bem precisará observar tributação, estrutura jurídica, custos recorrentes, riscos operacionais e qualidade da proteção contratada.

O seguro não resolve a tributação, não substitui planejamento jurídico e não corrige uma operação mal estruturada, mas ele pode ajudar a preservar o patrimônio e a reduzir perdas quando o imóvel, além de bem de investimento, funciona como fonte recorrente de receita. Em um mercado no qual a locação por temporada aproxima o proprietário de uma rotina parecida com a de um negócio, proteger paredes e instalações já não basta. É preciso compreender o uso do imóvel, a circulação de pessoas, os contratos envolvidos e as responsabilidades que acompanham cada diária vendida.